جوان آنلاین: هرچند برای درمان تولید مسکن تاکنون نسخه‌های فراوانی تجویز شده است، اما آمارها نشان می‌دهد حدود ۶۰درصد هزینه ساخت به تأمین زمین برمی‌گردد، بنابراین واگذاری زمین به ویژه اراضی دولتی و رفع مانع‌تراشی‌ها از راهکار‌های تسریع احداث مسکن با توسعه خانه ویلایی به جای بلندمرتبه‌سازی است. این موضوع، یکی از سیاست‌های مهم دولت سیزدهم در قالب طرح نهضت ملی مسکن و سایر قوانین مانند جوانی جمعیت، طی بیش از ۵/۲ سال گذشته بوده است.
آمار‌های رسمی وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد طی دو سال نخست فعالیت دولت سیزدهم (نیمه ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲)، حدود ۳۲۰هزار قطعه زمین واگذار شده است. این میزان، بیش از ۴/۲ برابر زمین‌های واگذارشده در طول دهه ۱۳۹۰ است. بر این اساس، حدود ۲۹۷هزار قطعه برای متقاضیان زمین نهضت ملی مسکن و حدود ۲۳هزار قطعه به منظور اجرای قانون جوانی جمعیت بوده است. روح‌الله اکبری، دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی با ارائه آمار جدیدتر در بهمن‌ماه امسال اعلام کرد تاکنون ۳۸هزار قطعه زمین به متقاضیان واجد شرایط طرح جوانی جمعیت داده شده و این آمار تا پایان سال، بیش از ۷۰هزار نفر خواهد شد. به گفته وی، طبق طرح جهش تولید مسکن، تاکنون ۵۶هزار هکتار زمین، تأمین شده و ۳۱هزار هکتار اراضی در دست اجراست، این در حالی است که طی فعالیت دولت‌های نهم و دهم، تنها ۸ هزارو ۵۰۰ هکتار زمین به شهرها الحاق شده است.
در جدیدترین آمار اعلام‌شده، ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، اواسط اسفندماه امسال درباره اجرای طرح نهضت ملی مسکن، از تأمین زمین برای ۲میلیون متقاضی (نیمی در شهرها و نیمی در روستاها)، طی امسال و سال آینده خبر داد. آمار وی در حوزه واگذاری زمین مربوط به جوانی جمعیت با اعداد و ارقام ذکرشده از سوی دستیار ویژه مهرداد بذرپاش، مطابقت دارد. به گفته نوروزی، برنامه امسال در حوزه طرح جوانی جمعیت، واگذاری زمین به ۷۰هزار متقاضی بوده که بیش از این میزان، قطعه واگذار شده است. یکی از موضوعات مهم در زمینه تولید مسکن از نگاه منتقدان، حرکت لاک‌پشتی در این مسیر بوده که برای جبران این کندی، ساخت مسکن یک‌طبقه در دستور کار قرار گرفته، زیرا سرعت ساخت آن، بسیار بیشتر است و با واگذاری زمین دولتی به متقاضیان، تحقق این امر بهتر میسر می‌شود؛ همان نکته‌ای که نوروزی هم به آن اشاره می‌کند و معتقد است پیشرفت ساختوساز در پروژه‌هایی که مدیریت ساخت از سوی مردم انجام می‌شود، در مقایسه با پروژه‌های انبوه‌سازی بیشتر است.
«واگذاری زمین» از موافقان تا مخالفان
صاحبنظران معتقدند حذف واسطه‌ها و واگذاری مستقیم زمین به مردم، هم مسئله چالش‌زای ساخت مسکن از سوی دولت را مرتفع می‌کند و هم مردمی‌سازی احداث مسکن را در پی دارد. در این حالت، نقش دولت بیشتر تسهیل‌گری و حمایتی است و اقشار خانه اولی یا دهک‌های پایین جامعه را در قالب خانه‌های ویلایی، به‌ویژه در شهر‌های کم‌جمعیت که امکان تأمین زمین بهتر است، به سمت خانه‌دارشدن پیش می‌برد.
برخی منتقدان می‌گویند ساخت مسکن با مشکل تأمین زمین مواجه است و فارغ از این موضوع، واگذاری آن به خود مردم به نتیجه نمی‌رسد، در نتیجه عملاً این طرح را منتفی و ناموفق می‌دانند. به اعتقاد این دسته از کارشناسان، انبوه‌سازی و احداث ساختمان‌های مرتفع از سوی فعالان حوزه مسکن، راه‌حل تسریع در ساخت واحد‌های مسکونی است.
این در حالی است که واقعیات چیز دیگری می‌گوید. یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد طبق آمارها، ۱۵درصد وسعت کشور، قابل سکونت است و با ۲درصد تخصیص مساحت، احداث مسکن ویلایی یا یک طبقه، کاملاً قابل اجراست، در حالی که اکنون یک‌درصد مساحت کشور به حوزه ساختوساز اختصاص یافته است. همچنین طبق اعلام وزارت راه‌وشهرسازی به افرادی که فرزند سوم آن‌ها بعد از تصویب قانون تعالی جمعیت متولد شده باشد، زمین رایگان در شهر‌هایی با جمعیت زیر ۵۰۰هزار نفر و البته غیرکلانشهر تعلق می‌گیرد.
در همین زمینه، با سیاست دولت و وزارت راه‌وشهرسازی مبنی بر وسعت محدوده‌های شهری، محدودیت عرضه زمین که قبلاً به گرانی آن دامن می‌زد، برداشته شده و با واگذاری زمین به مردم، علاوه بر تعادل قیمت، سرعت احداث مسکن افزایش می‌یابد. برخی نیز بر این باورند طرح واگذاری زمین، حداقل برای کلانشهر‌هایی مانند پایتخت قابل اجرا نیست و در صورت موفقیت، صرفاً برای شهر‌های کوچک‌تر میسر است. با این حال، چالش مذکور با الحاق زمین به شهرها قابل رفع است. در همین زمینه، مجتبی شهبازی، معاون شهرسازی و معماری مدیرکل راه‌وشهرسازی استان تهران، اواخر بهمن‌ماه از الحاق بیش از ۴۸۰هکتار زمین شهر‌های رباط‌کریم، پاکدشت و جیلارد دماوند به طرح نهضت ملی مسکن در استان تهران خبر داد.
«واگذاری زمین» نجات‌بخش مستأجران
مسئله دیگر، وضعیت خانوار‌های خانه اولی است. آمارها نشان می‌دهد حدود ۳۰درصد خانواده‌ها خانه ندارند و مستأجر محسوب می‌شوند. همچنین در حال حاضر، بخش عمده‌ای از درآمد خانوار‌های فاقد مسکن به هزینه اجاره‌بها اختصاص دارد که بعضاً بیش از ۵۰ تا ۷۰درصد سبد خانوار را خصوصاً در کلانشهر‌هایی مانند تهران شامل می‌شود. در این حالت، دولت با واگذاری زمین به مستأجران، تسهیل شرایط اعطای تسهیلات بانکی و سایر حمایت‌ها برای کاهش هزینه خانوار و تخصیص آن به ساخت مسکن، عملاً هم مشکل اجاره‌نشینی و هزینه‌های سرسام‌آور آن را مرتفع می‌کند و هم رؤیای صاحب‌خانه‌شدن افراد فاقد مسکن را به واقعیت مبدل می‌سازد. در این صورت، هزینه‌هایی که برای پرداخت اجاره صرف می‌شود و عملاً هدر می‌رود، جای خود را به یک سرمایه‌گذاری مطمئن و سرپناه همیشگی می‌دهد.
از مانع‌تراشی نهاد‌های دولتی تا مخالفان مسکن ویلایی
با این همه، صحبت بر سر این است که اگر چالش کمبود زمین در کشور مطرح نیست، دلایل تأخیر در ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی چیست؟ هرچند عوامل مختلفی در این قضیه دخیل است، اما مهم‌ترین عامل، مدیریت عرضه زمین و مقابله با سرپیچی نهاد‌های دولتی و غیردولتی است که از موانع واگذاری زمین به مردم هستند. دسته دیگر، مخالفان توسعه افقی شهرها، حامیان انبوه‌سازی و اصطلاحاً برج‌سازان هستند که به خاطر منافع شخصی یا نگرش متضاد، در این مسیر سنگ‌اندازی می‌کنند. در همین زمینه، قانون جهش تولید مسکن دستگاه‌های دولتی را مکلف به واگذاری رایگان اراضی خود برای تولید مسکن کرده است. طبق قانون، چنانچه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و دستگاه‌های مشمول درباره واگذاری و تحویل زمین و تسلیم اسناد و مدارک اقدام نکنند، ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند با درخواست وزارت راه‌وشهرسازی، سند مالکیت را به نام دولت یا نماینده این وزارتخانه صادر کنند.
هرچند رئیس‌جمهور دی‌ماه امسال از آمار «یک‌میلیون‌و ۹۰۰هزار واحد مسکونی روستایی و شهری در کشور در حال ساختوساز» و نیز آماده‌سازی «۵۲هزار هکتار زمین برای واگذاری به مردم در سراسر کشور» به منظور احداث مسکن خبر داد، اما هنوز آمار‌های شفاف و دقیقی از میزان «مسکن ساخته‌شده» طی ۵/۲ سال گذشته ارائه نشده است، با این حال، وضعیت موجود حاکی از سرعت پایین تولید مسکن در کشور، فراتر از آمار «در حال ساخت» است. چنانچه سیاست‌های واگذاری زمین به مردم و مسکن ویلایی به درستی اجرا شود و متخلفان قانونی، اعم از بانک‌ها به خاطر سنگ‌اندازی در اعطای تسهیلات مسکن، زمین‌خواران به خاطر دور زدن مسیر‌های قانونی و نهاد‌های دولتی مانع‌تراش در مسیر واگذاری زمین مازاد، با برخورد قاطع مواجه شوند، تولید مسکن در آستانه سومین بهار دولت در سال ۱۴۰۳ شتاب می‌گیرد.
